まちづくり・都市開発の
現状と課題

「まちづくり」の変化

日本では本格的な人口減少局面に突入しており、2015年から2030年にかけて、総人口は約797万人減少し、1億1,913万人になると予測されています。 同時に、生産年齢人口（15〜64歳）も同期間で約853万人減少する見込みであり、深刻な労働力不足が避けられない情勢にあります。

こうした背景から、まちづくり業界は単に「移動手段」や「建物」といったハードウェアを提供する時代から、AIやIoTを活用した「Society 5.0」の実現を目指す時代へと移行しています。そこでは、デジタル技術を都市全体に実装するDX（デジタルトランスフォーメーション）によって、居住者の利便性や安全性を高めるCX（顧客体験）の最適化が図られています。

量から質へ・ビルダーから
プロデューサーへ

都市開発は、高度経済成長期に代表される人口増加・経済成長を前提とした「不足するオフィスや消費施設を効率よく大量生産する」巨大ハードウェアの建設者から大きく変わっています。
人口減少・労働力不足・デジタル化・持続可能性。現代のデベロッパーはこれらの価値観に基づき、「都市生活を提案するプロデューサー」へその役割が変化しました。

居心地がよく、働く・遊ぶ・住む・学ぶといった生活のすべてが混ざり合う空間。1つの大きな建物から、まち全体の文化になじみ人を回遊させる仕組みづくり。人同士のコミュニティが形成され、自然と人が集まる空間。
ビッグデータやIoT技術を活用し、まちの維持にかかるコストや労力を削減し、持続可能なインフラの構築へ。環境面への配慮も都市インフラに組み込んだ都市設計。
現代の都市開発事業者には、これらの要素を総合的に取り入れたエリアマネジメントが必須です。

進む他業種進出と参入障壁

現在のまちづくりには、単なる建物の供給を超えた「都市マネジメント能力」が求められており、不動産業界以外の業種からの参入が加速しています。不動産業は国内総生産（GDP）の11.3%を占め、法人数も全産業の11.5%にあたる約32.9万社に上る巨大な基幹産業であり、多様なプレイヤーがひしめき合っています。
こうした中、専業デベロッパーは、従来のハードウェアの建設者から「都市生活を提案するプロデューサー」への役割転換を図ることで、他業種との差別化を鮮明にしています。大規模な都市開発プロジェクトでは、単なる不動産の切り出しではなく、まち全体の文化や回遊性を設計し、価値を最大化させる「不動産最適活用」の実践が不可欠となっています。

一方、鉄道事業者は、人口減少、リモートワークの定着による鉄道利用者減という大きな課題に直面しています。このため、非鉄道事業の拡大は急務であり、交通・不動産・生活サービスを有機的に連結させて沿線全体の価値を高める戦略をとっています。特に、交通系ICカードの決済普及等により蓄積されたビッグデータやIoT技術をブランディングに活用できる点は、他業種にはない独自の強みです。

保険会社や新聞社などは、主に保有アセットの不動産運用や出口戦略の観点から開発に乗り出す事例が見られますが、まちづくりの本質である「持続可能なコミュニティの形成」や「ライフスタイルの提案」においては、専業デベロッパーや鉄道事業者に一日の長があります。不動産に対する価値観が「所有から利用」へシフトする中で、これからの都市開発には、人々の交流の「場」を支え続けるエリアマネジメントの専門性がより重要視されています。